國內房地產行業“拿地-建房-賣房”的粗暴時代***，不能否認，地產行業給經濟發展帶來的推動作用，但起發展過程中，其弊端也暴露無疑。無論是百姓真實需求的召喚、市場環境的發展需要，政府終究出臺了一系列政策、法規，將其向正方向引導。而筆者認為，最符合“人民對美好生活的需求”且最具有前瞻性的理論就是“智慧人居”，充分凸顯了行業的視線已經從關注房子本身轉向了關注人。智慧人居并非一個新鮮話題，但外界對其的解釋少之又少，可關于對智慧人居探索、實踐的內容卻日益增多。

什么是智慧人居

目前百度、知乎等搜索平臺尚無對“智慧人居”的完整解釋，自認為可以從智慧建筑著手，逐步向智慧人居靠攏。源于百度百科的介紹，智慧建筑是指通過將建筑物的結構、系統、服務和管理根據用戶的需求進行最優化組合，從而為用戶提供一個高效、舒適、便利的人性化建筑環境。

本文中我們暫且引用華程天工運用吳良鏞院士所創立的人居環境體系，結合企業自身的業務對“智慧人居”進行的系統研究，并將之濃縮為“智慧人居四要素模型”：

智慧人居在當下被“呼之而出”的原因

圍繞華程天工提出的“智慧人居四要素模型”，我們可以看出房地產正在從產品時代邁入平臺時代、內容時代、運營時代，需要進行產業化定義和管理。智慧人居的在當下越來越靠近舞臺中央，其原因可歸為以下幾點：

1.政策導向。“拿地—建房—賣房”的玩法一次性消耗土地資源，不能為政府帶來產業、帶來持續的稅收和就業。從密集出臺的政策來看，新型城市化發展戰略、創新區的發展戰略等，都要求企業將產業做起來，尤其是地產行業的服務、運營做起來。

2.市場驅動。首先，隨著經濟社會的發展和互聯網時代的到來，人的需求在不斷升級，傳統的房地產顯然不能滿足越來越個性化的需求；其次，土地財政、集中開發導致的供應量過大與人囗紅利的減少，正在使供求關系發生變化。

3.內在需求。隨著市場環境以及政策導向的轉變，開發商逐漸認識到，傳統的短周期的開發模式只賺了客戶一次錢，后端服務不再與自己有關，沒有留存長期用戶，不可持續，需要轉型和升級。包括了對產品的新定位、從服務的角度開辟新的領域、尋找新的盈利模式，以及穿越周期的能力，包括裝修、智能家居選配包等等。這些都潛移默化加速了智慧人居概念的落地。

所有產品或服務的產生根本原因皆源于社會的發展、用戶需求的催生，而需求和技術是相輔相成的，不得不承認是科技的融合式迸發直接引發了地產行業的顛覆式轉型升級：

1.移動互聯網，移動互聯網的迸發使我們人形成了連接，人和世界形成了信息的互通；

2.智能硬件的發展，使我們的物具備了更多的能力，比如服務的能力；

3.物聯網，物與物之間形成了連通，物和人之間也形成了連通；

4.大數據，當對大量數據進行分析后，產生更多、更精準的需求，進而提供更多的精準服務或定制化服務；

5.“互聯網+”新興服務業，包括智慧醫療、智慧教育、智慧養老、智慧兒童產業，包括新零售等等。

智慧人居的價值

這個問題看似有些多余，用***在十九大報告中提到的，就是”滿足人民日益增長的美好生活需要“。其實從上面的“慧人居四要素模型”中亦可看到些蛛絲馬跡，我們也可以從提出智慧人居所要解決的問題入手，來分析其價值所在。

從用戶角度出發

1.改善生活環境。生活環境更綠色、安全，體驗性更強，更好的滿足家庭成員的游學玩，改善鄰里關系，進而改變人們的生活習慣、成就更好的生活方式。

2.提升生活質量和效率。與傳統服務相比，+智能化后，生活會更高效、更便利，如只能家居的使用，提升生活效率和體驗感，以及運動、孩子教育、老人康養、購物、出行等皆可提前預約和定制，滿足個性化需求。

從開發企業角度出發

1.提升產品力。提升業主生活的環境，完善生活內容和生活方式，重新塑造客戶生活價值。如果用于售樓部、樣板間等展示區，可增強體驗式營銷。

2.提升服務化。通過業主接觸界面將傳統服務轉移至線上，提升服務、管理質量和效率，積累用戶大數據，增強用戶粘性。更有利于企業組織更多更長期的業主服務。

3.推動產業化。這里講的產業化需要與傳統的“住宅產業化”區分開來。傳統的“住宅產業化”指用工業化生產的方式來建造住宅，關注的還是房子本身。我們在智慧人居體系里說的產業化是針對房地產全壽命周期而言，將地產作為可持續運營的業務內容，尤其以服務內容為主的可持續運營。

4.加速資產證券化。停車管理、設備設施管理以及其他相關服務管理增加和標準化，作為新產業可拓展新收益模式。借用一句話“有人的地方就有商業”，當企業借助人工智能、大數據等推展新的服務和運營內容，增強業主粘性后，新的商業天地自然而然會被開啟。

從政府角度出發

摒棄土地資源一錘子買賣的模式，智慧人居為地方帶來產業，推進一二三產的聯發，進而帶來可持續的稅收和就業。同步的，會推動城鎮化發展。

智慧人居的實踐

1.實地地產

2006年，實地地產成立于廣州。走過了第一個10年，2016年遇到房地產轉型升級。無論是因為基因年輕亦或是過去10年扎實的積累，在第二個10十年開啟之際，2017年實地地產攜蓄勢待發之勢，順應市場大勢、相應政策號召，全面開啟智慧人居的探索實踐，為此專門成立了創新事業部，2017年6月18日，實地S-Dream Hall沉浸式智慧生活館正式開幕，正式拉開實地對智慧人居的探索步伐。

實地地產的智慧人居理念，除地產行業基本的美學之外，將人臉識別、虛擬AR、智慧科技等最新奇的“黑科技”融入項目打造先進的“智慧社區”，同時還參與到普及科技、逗號便利店、家有健康等生活體系構建中。在當先，可能這些都不是讓人眼前一亮的的科技或服務，可當所有的單品融合為一走進日常生活中時，會給人帶來全新的生活體驗和生活方式。

2.美的地產

大家對美的家電一定不陌生，且在家電行業有享譽全球的“雙智戰略”。2016年，與日本安川電機合資成立兩家機器人公司，也在今年發起收購全球四大機器人巨頭之一的德國庫卡集團股權，實現在機器人產業的穩步擴張。帶著這些東西美的地產開始了“5M智慧健康社區”的實踐，以大健康為切入點開啟了美的地產的智慧人居新征程。

M-SMAR，云智慧管理，包括社區安防系統和智能家，智慧家系統包括智慧管家、安防系統、空氣管家、營養管家、水管家、智能物業管家服務這五個系統。

M-HEALTH，多功能健康園林，根據多功能養生原理，將游學玩以及鄰里社交重點融入園林規劃中。

M-HOME，超人性化家居，主要集中與戶型設計以及裝修，以科技、綠色、時尚、人性為設計理念，以其“7大體系、3大階段、33大關鍵點、9大集采部品、11大工藝標準”為執行規范。

M-SERVICE，全方位社區服務，打造業主專屬的物業App，一個APP即可享受指尖上的便捷生活，包括購物、社區商圈、社區活動、賬單查詢、黃頁查詢、訪客通行、社區調查、快遞查收等服務。

M-SYSTEM，全系統精工品質，精工品質源自于精細化管理，包括六大標準、5個100%和一戶一檔的服務內容。

3.阿里巴巴

以上兩家皆為正正經經的房地產企業，但是連阿里都已經踏入了智慧建筑的領域，不用想也可意識到智慧人居的戰略意義，它雖植根于地產，但是會與人工智能、大數據、物聯網等聯系越來越緊密。

2017年3月在阿里巴巴智慧建筑（IB）峰會上發布《智慧建筑白皮書》，阿里巴巴智慧建筑的參考架，主要體現在“網絡”、“數據”和“安全”三個方面。其中，網絡是基礎，即通過物聯網、互聯網等技術實現建筑全系統的互聯互通，促進感知數據的充分流動和無縫集成。白皮書的發布除了引導行業進行建筑升級的思考外，也是呼吁更多合作伙伴群策群力，共創新生態，智慧建筑或智慧人居不是一家企業能夠完成的。

服務在生態中不斷進化

從各企業目前的實踐來看，雖理念都是智慧人居，但是具體的實踐依舊有所不同，包括戰略定位、品牌定位、當下核心服務內容。我想不管是哪些因素造成的這些不同，這樣才能更好的滿足用戶不同的需求，大家可以按需購買，只要其服務真的是“以人為本”，真正的能為用戶的生活帶來實實在在的改善和提升，真正的能為行業創新升級帶來新的內容，都是好的嘗試，都可以成為一家更好的企業。

作為地產行業的菜鳥且非專業人士，但是在行業里面摸爬滾打數載，總有一種莫名沖動。簡單梳理一下智慧人居的內容，日后會繼續學習、繼續分享，望有所裨益。
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